As novas regras instituídas no Decreto-Lei nº 11,112 trazem mudanças que beneficiam ambas partes do contrato. As ações de despejo por inadimplência, e outras consequências, serão concluídas com maior agilidade.
O vice-presidente do Sindicato da Habitação de Santa Maria, Secovi, Everton Barth dos Santos, afirma que entre as mudanças da Lei, as principas passam ser a possibilidade do uso de uma liminar de 15 dias para a desocupação do imóvel em caso de indimplência do inquilino, e a permanência efetiva do fiador no contrato até a devolução das chaves do imóvel. Segundo ele, as novas regras tornarão todo o processo muito mais ágil. “Acredito que agora uma ação de despejo, se for cumprida dentro das novas regras, levará dois meses”, diz Everton. Anteriormente, uma ação como esta demorava até um ano e meio para ser concretizada.
As novas regras atingem ambas as partes da negociação. Para o dono do imóvel, em caso de dissolução do vínculo conjugal e/ou união estável, o prosseguimento da locação com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel aplica-se somente a locações residenciais. Já em caso de dissoluções familiares ou morte do locatário, deverá ser comunicado por escrito ao proprietário do imóvel o interesse na substituição do locatário. Neste caso, o fiador, poderá pedir exoneração de suas atribuições no prazo de 30 dias a partir do recebimento do comunicado.
Mesmo deixando o contrato, o fiador fica responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação. A fiança fica estendida até a devolução do imóvel, não mais se limitando ao prazo contratual.
Do outro lado do contrato, a quantidade de novidades é bem maior. As mudanças para o inquilino iniciam na recuperação judicial, que substitui a antiga concordata. A mudança dá maior garantia ao locador e, ainda, exonera a empresa fiadora em caso de crise economica-financeira. Em situação de prorrogação de prazo de locação, depois de notificado pelo locador, o locatário terá de apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de anulação de contrato.
Quanto ao despejo, essa ação possibilita o juiz a concessão de liminar para a desocupação do imóvel, em caso de inadimplência em que o locador poderá em uma única demanda retomar o imóvel do locatário e cobrar a dívida do fiador. O mandato de despejo, expedido pelo juiz, dará ao inquilino, o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel.
Para a rescisão do contrato, o fiador deverá realizar o pagamento da dívida em até 15 dias a partir da citação do locatário, mediante depósito judicial da dívida atualizada. Não sendo suficiente o depósito, após a intimação do patrono do locatário, o mesmo terá o prazo de 10 dias para complementá-lo. Em situações extremas, o locador poderá levantar o depósito existente e prosseguir com o pedido de rescisão. O fiador só poderá atrasar e emendar a mora em juízo para o pagamento uma vez a cada 24 meses.
A caução prestada pelo locador que pretende a execução provisória do despejo terá o valor reduzido, não podendo ser inferior a seis meses e nem superior a 12 meses do valor do aluguel. Quanto a ação revisional do contrato, as novas regras adaptam o procedimento judicial ordinário, que é mais lento, para o procedimento sumário, que é mais ágil, criando limites diferentes para o aluguel proviório requerido por ambas as partes do contrato.
Essa ação também aperfeiçoa a sistemática da revisão do aluguel provisório ao interromper o prazo para interposição de recurso,caso alguma das partes requeira a revisão do aluguel provisório perante ao juiz de primeiro grau.
A única novidade para ambas é quanto as regras para ação renovatória, em que a decisão de primeiro grau terá efeito imediato. Além disso, o locatário tem o dever de comprovar a idoneidade financeira do fiador indicado, mesmo nos casos em que esse já integre o contrato renovado.
